Работаете из дома? Вычет за домашний офис может быть доступен как собственнику дома, так и арендатору квартиры, включая владельцев подходящих single-member LLC. Но не каждый расход на жильё можно автоматически списать.
1. Кто может претендовать?
Обычно пространство должно использоваться для бизнеса регулярно и исключительно, а также соответствовать дополнительному условию IRS (например, быть основным местом ведения деятельности). Отдельный стол для работы может подходить; кухонный стол, используемый для семейных обедов, обычно нет. Для определённых детских садов и хранения товарных запасов существуют исключения.
2. Если вы снимаете квартиру
При методе фактических расходов могут учитываться деловая часть аренды, электричества, отопления, воды, страховки арендатора и допустимого ремонта.
Пример: квартира 1,200 кв. футов, офис 120 кв. футов = 10% площади.
| Годовые расходы | Полная сумма | Потенциальная деловая часть |
|---|---|---|
| Аренда | $24,000 | $2,400 |
| Коммунальные услуги | $3,600 | $360 |
| Страховка арендатора | $400 | $40 |
| Всего | $28,000 | $2,800 |
Сумма зависит от права на вычет и ограничения по доходу от бизнеса.
3. Если у вас ипотека
Погашение основного долга (principal) по ипотеке не является расходом домашнего офиса. Может учитываться соответствующая доля ипотечных процентов, property taxes, коммунальных услуг, страховки, ремонта, а по определённым правилам — амортизация жилья.
Пример: деловая площадь 10%; годовые проценты $12,000, налог на недвижимость $4,000, коммунальные $3,600, страховка $1,200. Итого $20,800 × 10% = $2,080 до ограничений и возможной амортизации. Один и тот же расход нельзя вычесть дважды.
4. Упрощённый или фактический метод?
| Метод | Как считается |
|---|---|
| Упрощённый | $5 за подходящий кв. фут, максимум 300 кв. футов / $1,500 |
| Фактический | Подходящая деловая доля расходов плюс определённые прямые расходы |
Для офиса 120 кв. футов упрощённый расчёт: 120 × $5 = $600. В примере с арендой фактические затраты дают потенциальные $2,800. Фактический метод требует более точных записей и может иметь последствия амортизации при продаже жилья. Оба метода ограничены соответствующими правилами.
5. Распространённые ошибки
«Работаю за кухонным столом — значит, часть аренды deductible». Если место используется лично, условие exclusive use обычно нарушается.
«Арендаторы не имеют права на вычет». Неверно: арендаторы могут подходить.
«Можно вычесть часть полного ипотечного платежа». Principal не вычитается.
«Всю электроэнергию можно списать». Обычно — только подходящую долю.
«Упрощённые $1,500 положены всем». Нет: сумма зависит от площади и ограничений.
«LLC автоматически даёт право на вычет». Нет; для S corporation порядок компенсаций отличается.
«Удалённый W-2 сотрудник может всё списать». Для обычных W-2 сотрудников такой федеральный вычет обычно недоступен.
6. Что подготовить налоговому специалисту?
План/площадь жилья и рабочего места, фотографии использования, договор аренды или ипотечный Form 1098, property taxes, счета за коммунальные услуги, страховку и ремонт. Для Schedule C фактический метод обычно рассчитывается на Form 8829.
Подробнее: IRS Publication 587.